万科团体高级副总裁 丁长峰 11月20日，CREDIA2015中国房地产投资人会议暨易居沃顿课题功效发布会在深圳蛇口希尔顿南海酒店举行。 贸易地产+互联网的重点是O2O，而不是电商，重点是在在办事跟人的毗连，而不是你把工具卖给消费者，重点在在用户的洞察和整合，所以这里面我们去操纵互联网的办事，其实不是但愿直接卖工具，而是但愿可以或许增添用户。 这是万科团体高级副总裁丁长峰现场为佳宾分享 贸易地产立异 课题功效时颁发的一段话。他暗示， 对今天的贸易地产来讲毫无疑问我们需要回到顾客中间而不是商户中间如许一个素质上。第二个结论是哪怕我们再去立异，也不克不及忘失落投资报告请示如许一个终究的命题，投资者需要投入产出合适预期，包罗优化资金，投资决议计划，增添应收点，提高平销等手段，把贸易项目市委金融产物，经由过程运营增值，这一个是从运营看，一个是从本钱来看，这是贸易地产的连段，你假如方向哪一端，最后城市呈现头重脚轻，呈现掉衡的问题 。 以下为实录： 贸易地产立异是一个伪命题?我们有学员谈到若何成立一个有温度的贸易，也就是说这些所有的话题，沈指点了模式的立异，运营的立异，可是到地天里面我们亚新体育会商了良多很素质的问题，当我们在说这些立异的时辰，我们真的是在说立异吗?我们在坐有良多跑步的人，这一句话就成了一句风行的话，当我们在跑步的时辰，我们在会商甚么?有一小我叫袁根，我进入万科的时辰是万科的主编，我那时采访袁根，可是袁根在63岁的时辰，1980年创建了蛇口工业区，说了两句，闻名的话，时候就是金融，效力就是生命。在1980年的时辰闹出了一个蛇口风暴，袁根又援用了一句很闻名的话，我可以分歧意你的不雅点，可是我要捍卫你讲话的权力。假如说立异，那袁根就是在阿谁年月最年夜的立异着。本年的立异，双十一的电商，而双十一是电商对实体的零和游戏吗?现实上不是，它都是有很年夜的增加，为何?其实很简单，我们所有的公司都做了应对的工作，所有的零售店肆相对网上都做了响应的打折。当线下跟线上差不多的时辰，那末它体验的优势就表现出来了。我们会商企业的转变，会商将来的房企的进级，大师已很是习惯在急速性营业的成长，深圳本年的房价是一万块钱所有深圳的成长商都没有想到说，今天我们能享遭到如的盛宴。同时这个考验就叠加给今天互联网的冲击，电商的冲击，所以大师表示的心里很是焦急，很是茫然。所以大师会说，我们今天说的立异，到底想说甚么? 我们看到的现象，是贸易地产里面，零售做电商，像在沈阳，良多公司在沈阳都碰到了滑铁卢。此刻大师都说互联网+，我们都要去讲这些时兴的工具，那末购物中间怎样做?我们有一个学员的公司，宝龙电商的例子，其实就在短短的三面的时候里，已做了两次的转型和三次的换代，2013年最早是想做点电商，把全部购物中间扩大出去，到了14年的时辰，换了，到了15年又最先调剂，我们仍是应当把底层的数据做了，扎扎实实把办事的工作做了。 那末第三个现象，我们看到行业里面，特殊是对贸易地产的范畴，大师提到的最多的一个要害词是轻资产，万科也是常常被人问到这个词。 我们再来谈谈这后面素质呈现的问题，起首第一，我们小组的结论是增强的体验和加年夜的体验业态其实其实不是一回事，购物中间给客户带来的感触感染是三方面，一个是融入感，而且也是分三部门构成，第一是产物和办事，第二是店肆，你的店肆数目有几多，可以或许供给多年夜的组织，第三是购物中间整体能给你带来甚么样的感受。我们没有说只有一个购物中间只有在线下能供给不是你在网上找到的感受。第三是融入感和体验感整体融会在一路的时辰，你才能有一个好的感受。 盲目地体社体验业态会带来一个问题，就是投资回报率，我们都知道，这是一个悖论。你要去均衡各个业态的关系，好比说对餐饮业，你要有一个均衡，全部餐饮业态保底的房钱大要是零售业态的40%-50%，假如你要到达一个口二指导的话，也需要帮忙你的餐饮的商户有用地晋升评价。可是假如你盲目地把你的餐饮加价，现实上你是会有问题的。 它长短常很是了不得的一个数字，此中就是缔造了由五个首家，引进了此中有一个很是成心思的，就是婚姻的一盏式的电台，很是游行，也很是好地消化了它六楼的全部面积，第三我们感觉说你去体验的进程，实际上是你的团队，你的运营团队若何有用地把你的音效概念和业主增强联系的问题。 第四是对客的办事，第五是物业的细节，我们也看到本年中国的购物中间愈来愈多地吸收日本人的转变，发生了更好的体验。好比说洗手间，此刻会比已人道化良多，有更多的格局。 关在贸易地产+互联网仍是互联网+贸易地产，这个就不消会商了，可是我们要提出来的是针对前面，适才我们谈到的学员的经验来讲，我们的经验是贸易地产+互联网的重点是O2O，而不是电商，重点是在在办事跟人的毗连，而不是你把工具卖给消费者，重点在在用户的洞察和整合，所以这里面我们去操纵互联网的办事，其实不是但愿直接卖工具，而是但愿可以或许增添用户。 轻资产，轻重资产这个词在贸易地产的开辟里面一向会用到，我曾在站的演讲里面曾谈到过说，没有绝对的轻资产，也没有绝对的重资产，所有的都是在你的生命周期的时辰若何能把它很好的连系或组合在一路，对万科来说，我们也不成能把所有的工具都给卖了。 我们都想着说，羊毛出在猪身上，可是只有在梦里的时辰，猪才会飞起来，可是在梦醒的时辰，猪扔在圈里面，这就是实际，我们做贸易地产，必需要认可，贸易地产到最后仍是一个重资产。所以谈了这么多贸易地产的立异，它的现象和素质的问题，课题组有两个结论，第一是我们认为今天中国这个阶段，贸易地产碰到良多问题，今天谈到良多中国人到日本消费，到欧洲购物的问题，现实上是消费者的需求没法子获得很好的知足。我们的结论是，对今天的贸易地产来讲毫无疑问我们需要回到顾客中间而不是商户中间如许一个素质上。第二个结论是哪怕我们再去立异，也不克不及忘失落投资报告请示如许一个终究的命题，投资者需要投入产出合适预期，包罗优化资金，投资决议计划，增添应收点，提高平销等手段，把贸易项目市委金融产物，经由过程运营增值，这一个是从运营看，一个是从本钱来看，这是贸易地产的连段，你假如方向哪一端，最后城市呈现头重脚轻，呈现掉衡的问题。 前段时候联系关系地产对我做一个采访，我是否是一个革命者，我接管万科地产的时辰，面对问题怎样去改良它，这是一个问题，可是在后面的运营当中，我们需要不竭地访问各个团队，到后面我们团队里面，现实上大师都是最优异的中国贸易地产运营专家，在这里面，我们确切知道说贸易地产不轻易，跟室第地产完满是两回事。 在两千年的时辰我曾跟王石一路去过德川家康的坟场，在从山脚走到山顶的时辰，就碰着德川家康的家训，我很是喜好这句话，人之平生，如负重远行，不成急在求成。这个和贸易地产也一样，作为贸易地产的团队来说，也长短终年轻的团队，所以面临着今天上午地产这么年夜的一个挑战，一个场合排场的话，大师的心仍是不成以暴躁，由于前程漫漫，需要我们不竭地去改良。